Imagina que tienes una finca agrícola.
Durante años has instalado un sistema de riego, plantado árboles y realizado mejoras para poder trabajarla.
La Administración te comunica que necesita expropiarla.
Recibes la valoración y compruebas que se ha calculado el precio del suelo.
Pero te preguntas:
—¿Y los árboles?
—¿Y el riego que instalé?
—¿Y las construcciones que hay dentro?
En una expropiación no siempre basta con valorar únicamente los metros cuadrados de terreno.
1. ¿QUÉ OTROS ELEMENTOS PUEDEN INDEMNIZARSE?
Además del suelo, según las circunstancias y las reglas de valoración aplicables, pueden existir otros conceptos:
- Árboles y plantaciones. Por ejemplo, cítricos, frutales o plantones.
- Instalaciones de riego. Tuberías, sistemas de goteo y otros elementos existentes.
- Construcciones. Muros, cerramientos y otras obras que resulten indemnizables.
- Determinados perjuicios agrícolas. Por ejemplo, los derivados de una ocupación urgente que afecte a una cosecha.
Pero atención:
No significa que todo deba sumarse automáticamente y por separado.
Hay que comprobar si cada elemento tiene valoración independiente y evitar duplicar cantidades ya incluidas en el precio del suelo.
2. UN CASO QUE DEMUESTRA LA IMPORTANCIA DE REVISAR LA VALORACIÓN.
En un procedimiento real de expropiación de una finca agrícola, el tribunal examinó elementos que no habían sido reconocidos adecuadamente en la valoración administrativa.
La resolución ordenó incluir en una nueva valoración:
- 4.476 € por el sistema de riego por goteo.
- 14.920 € por los plantones.
- En conjunto, 19.396 € correspondientes a esos dos conceptos.
¿Por qué resultaron importantes?
Porque habían sido identificados en las valoraciones presentadas por las partes como elementos independientes.
El tribunal consideró que debían respetarse como conceptos diferenciados.
La resolución no era firme, por lo que estas cantidades no deben confundirse con dinero definitivamente cobrado.
La enseñanza es clara: revisar los conceptos de una expropiación puede revelar partidas relevantes que no se habían incluido correctamente.
3. ¿CÓMO DEMUESTRO QUE LOS ÁRBOLES Y LAS INSTALACIONES EXISTÍAN?
Este punto puede decidir una reclamación.
Imagina que la Administración ocupa tu finca y meses después discutes si existía un muro, una acequia o una instalación determinada.
Si no conservas ninguna prueba, demostrarlo puede resultar mucho más difícil.
Por eso conviene reunir:
- Fotografías fechadas de la finca.
- Facturas de instalaciones y mejoras.
- Documentación agrícola.
- Planos y mediciones.
- Informes técnicos.
- Documentación de cultivos y plantaciones.
- Cualquier otra prueba de la existencia y características de los elementos afectados.
No basta con afirmar que había un muro o una instalación: hay que poder acreditarlo.
4. ¿QUÉ OCURRE SI LA ADMINISTRACIÓN VA A OCUPAR LA FINCA CON URGENCIA?
En los procedimientos que permiten la ocupación urgente, pueden existir actuaciones previas para describir el estado de la finca y los bienes afectados.
El acta previa a la ocupación es especialmente importante.
¿Por qué?
Porque permite dejar constancia de lo que existe antes de que la Administración entre en el terreno.
Por ejemplo:
—Aquí hay 80 árboles.
—En esta zona existe una instalación de riego.
—Esta parcela tiene una determinada plantación.
—Hay una cosecha pendiente.
En el régimen de ocupación urgente de la Ley de Expropiación Forzosa, el propietario puede acudir al levantamiento del acta previa acompañado de sus peritos y de un notario.
Acudir al acta no significa, por sí solo, aceptar el precio ofrecido.
5. ¿Y SI ME EXPROPIAN ANTES DE RECOGER LA COSECHA?
Puede ser necesario estudiar los perjuicios derivados de la rapidez de la ocupación.
No existe una indemnización idéntica para todas las fincas.
Hay que comprobar la situación concreta, el procedimiento aplicable y la prueba del perjuicio.
6. ¿QUÉ DEBES HACER ANTES DE QUE ENTREN EN TU TERRENO?
Primero: fotografía y documenta toda la finca.
Segundo: identifica las plantaciones, instalaciones y construcciones.
Tercero: comprueba qué elementos están incluidos en la valoración.
Cuarto: solicita asesoramiento técnico cuando sea necesario.
Quinto: revisa el acta previa y los plazos para formular alegaciones.
Sexto: evita firmar acuerdos sobre el precio sin conocer su alcance.
EL ERROR QUE PUEDE COSTARTE DINERO
Discutir únicamente el precio por metro cuadrado y olvidarse de lo que existe dentro de la finca.
Una buena reclamación no consiste solo en pedir más dinero. Consiste en identificar cada bien o derecho indemnizable, valorarlo correctamente y demostrar su existencia.
En Morín Hernández Abogados podemos estudiar tu expediente de expropiación, revisar las partidas indemnizables y coordinar la valoración técnica necesaria para defender tus derechos.
Antes de que desaparezcan los árboles, las instalaciones o las construcciones, asegúrate de que quede constancia de lo que había.
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