Imagina esta situación.
Tu marido fallece y, tras su muerte, tú tienes el usufructo de la vivienda familiar, mientras que tus hijos son los nudos propietarios.
La casa está vacía y decides alquilarla para obtener unos ingresos que te ayuden a vivir.
Pero uno de tus hijos se opone y te dice:
La casa también es nuestra. No puedes alquilarla sin nuestro consentimiento.
¿Tiene razón?
No necesariamente. La ley permite al usufructuario alquilar una vivienda sin autorización de los nudos propietarios, siempre que tenga el usufructo de toda ella y no exista una limitación en el título que constituye ese derecho.
1. ¿Qué diferencia hay entre ser usufructuario y ser propietario?
Cuando existe un usufructo, debemos distinguir dos derechos.
El usufructuario tiene derecho a utilizar y disfrutar la vivienda. Puede vivir en ella y, como regla general, obtener rendimientos mediante su alquiler.
El nudo propietario tiene la propiedad, pero su facultad de disfrutar directamente del inmueble está limitada mientras exista el usufructo.
Por tanto, ser propietario no significa necesariamente poder impedir que el usufructuario alquile la vivienda.
2. ¿Puede la viuda alquilar la vivienda sin que firmen los hijos?
Sí, en principio, si tiene el usufructo de toda la vivienda.
El artículo 480 del Código Civil permite expresamente al usufructuario arrendar el bien.
Esto significa que, si la viuda tiene atribuido el usufructo completo de la vivienda, normalmente podrá celebrar el contrato de alquiler sin que los hijos nudos propietarios tengan que autorizarlo.
Pero hay una comprobación fundamental: leer el testamento y el título que establece el usufructo.
El artículo 470 del Código Civil permite que ese título determine las facultades y limitaciones del usufructuario.
3. ¿Y si la viuda solo tiene el usufructo de una parte de la herencia?
Aquí la respuesta puede ser diferente.
No es lo mismo tener el usufructo de toda una vivienda que tener reconocido únicamente el usufructo de una cuota hereditaria.
No podemos afirmar que cualquier viudo con derecho a una parte de la herencia pueda alquilar por sí solo toda la vivienda.
Hay que estudiar cómo se ha atribuido el usufructo y qué derechos corresponden a los demás interesados.
4. ¿Qué ocurre con el alquiler cuando fallece la usufructuaria?
Esta es una de las cuestiones más importantes.
Si la vivienda se alquila exclusivamente en virtud del usufructo, el contrato se extingue cuando termina ese derecho, conforme al artículo 13.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Por ejemplo:
Una viuda con usufructo vitalicio alquila la vivienda. Años después fallece.
Los hijos, que eran nudos propietarios, consolidan el pleno dominio.
El contrato celebrado exclusivamente por la usufructuaria no continúa necesariamente hasta completar los plazos ordinarios de duración de un alquiler de vivienda.
5. ¿Qué ha dicho el Tribunal Supremo?
La Sentencia del Tribunal Supremo 21/2018, de 17 de enero, examinó un asunto en el que una viuda tenía atribuido el usufructo universal y vitalicio de la herencia de su esposo.
El Tribunal reconoció, atendiendo a las circunstancias del caso, su facultad para aprovechar los bienes y arrendarlos.
Sin embargo, también estableció un límite decisivo:
El usufructuario no puede conceder al inquilino un derecho de duración superior al suyo.
Por eso, al fallecer la usufructuaria, el arrendamiento quedó extinguido y se reconoció a los herederos que no habían intervenido en el contrato la posibilidad de reclamar el cese de la ocupación.
6. ¿Qué deben comprobar la viuda y los hijos antes de alquilar?
Es importante revisar el testamento, la escritura de herencia, el alcance exacto del usufructo y las condiciones del contrato de arrendamiento.
También debe comprobarse si los propietarios intervienen en el contrato, porque esa circunstancia puede cambiar el análisis jurídico.
¿Cómo podemos ayudarte?
En Morín Hernández Abogados estudiamos los derechos de usufructo, los conflictos entre viudos y herederos y los contratos de alquiler sobre viviendas heredadas.
¿Tienes el usufructo de una vivienda y tus hijos se oponen a que la alquiles? ¿O eres propietario de una vivienda heredada y no sabes qué facultades tiene el usufructuario?
Antes de firmar un contrato o iniciar un conflicto familiar, conviene conocer exactamente qué derechos corresponden a cada uno.
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