Imagina que recibes una carta de la Administración.
Van a expropiar una parte de tu finca para realizar una obra pública.
Te comunican una valoración de 45.000 €.
Pero tú consideras que el terreno, sus instalaciones y los derechos afectados valen bastante más.
¿Tienes que aceptar esa cantidad?
No necesariamente.
Pero tampoco basta con llamar a la Administración y decir:
—No estoy de acuerdo.
Para defender tu indemnización necesitas utilizar el procedimiento adecuado y actuar dentro del plazo correspondiente.
1. ¿QUÉ ES LA HOJA DE APRECIO?
Es el documento en el que el propietario concreta y justifica la valoración que reclama.
No debería limitarse a decir:
Mi finca vale 100.000 €.
Debe explicar por qué.
Por ejemplo:
Superficie afectada.
Valor del suelo.
Plantaciones existentes.
Instalaciones.
Construcciones.
Derechos afectados.
Otros conceptos indemnizables que procedan.
Reclamar una cifra elevada sin justificarla no equivale a presentar una buena valoración.
2. ¿CUÁNTO TIEMPO TENGO PARA RECLAMAR?
Depende del procedimiento y del trámite que te hayan notificado.
En el procedimiento individualizado de la Ley de Expropiación Forzosa:
20 días: cuando se requiere al propietario para presentar su hoja de aprecio.
Después, la Administración dispone de otros 20 días para aceptarla o rechazarla.
10 días: si la Administración rechaza la hoja y notifica su propia valoración, para que el propietario responda y presente las alegaciones y pruebas correspondientes.
Como regla general, los plazos administrativos fijados por días se computan en días hábiles, salvo disposición especial.
PERO ATENCIÓN: NO TODAS LAS EXPROPIACIONES SIGUEN ESTE MISMO PROCEDIMIENTO.
Existen procedimientos de tasación conjunta y regímenes específicos que pueden establecer plazos diferentes.
Por ejemplo, en el régimen valenciano de tasación conjunta examinado en un caso real, se prevé un mes desde la notificación individual para formular alegaciones o presentar una valoración contradictoria.
No debes aplicar automáticamente los 20 o los 10 días a cualquier expropiación.
Lo primero es identificar qué procedimiento se está tramitando.
3. ¿QUÉ OCURRE SI LA ADMINISTRACIÓN NO ACEPTA MI VALORACIÓN?
En el procedimiento individualizado, cuando persiste el desacuerdo, el expediente puede pasar al Jurado de Expropiación competente.
Este órgano administrativo examina las valoraciones y fija el justiprecio conforme a las reglas aplicables.
Su decisión no es necesariamente el final del conflicto.
Puede existir la posibilidad de revisión ante los tribunales.
4. ¿NECESITO UN PERITO PARA RECLAMAR?
No siempre es obligatorio contar con un perito para presentar una valoración administrativa.
Pero puede ser muy importante.
Imagina que discutes:
La superficie real del terreno.
El rendimiento de una explotación agrícola.
El valor de un sistema de riego.
Las plantaciones existentes.
La aplicación de un factor de localización.
Un informe técnico puede ayudar a demostrar por qué la valoración administrativa es incorrecta.
El abogado estudia los derechos, los conceptos indemnizables, el procedimiento y los plazos.
El técnico aporta los conocimientos especializados necesarios para justificar determinados valores.
Encargar un informe no suspende automáticamente el plazo para presentar alegaciones.
5. ¿Y SI LA ADMINISTRACIÓN TARDA EN PAGARME?
La legislación contempla intereses de demora en los supuestos legalmente previstos.
Hay que distinguir dos situaciones:
Primera: retraso en determinar el justiprecio.
Segunda: retraso en pagarlo una vez fijado.
En el régimen ordinario existen reglas relacionadas con plazos de seis meses, mientras que la ocupación urgente cuenta con previsiones especiales.
Para calcular los intereses es necesario comprobar las fechas relevantes, las cantidades y los pagos o consignaciones efectuados.
No deben sumarse dos veces intereses por el mismo periodo y la misma cantidad.
6. ¿PUEDEN OCUPAR MI TERRENO AUNQUE NO ESTÉ DE ACUERDO CON EL PRECIO?
En determinados procedimientos, sí.
La ocupación urgente, cuando está legalmente declarada y se cumplen sus garantías, puede permitir la ocupación antes de fijar y abonar el justiprecio definitivo.
Pero eso no significa que la Administración pueda entrar sin cumplir los requisitos legales.
Tampoco significa que hayas perdido automáticamente el derecho a discutir la valoración.
Hay que examinar el procedimiento concreto.
7. ¿QUÉ DEBES HACER CUANDO RECIBES LA NOTIFICACIÓN?
- Anota la fecha en que la recibiste.
- Comprueba qué Administración tramita el expediente.
- Identifica el procedimiento y el plazo aplicable.
- Solicita y revisa la documentación de valoración.
- Comprueba los bienes y derechos afectados.
- Reúne pruebas y documentación técnica.
- Busca asesoramiento antes de aceptar el precio o dejar vencer el plazo.
EL ERROR MÁS PELIGROSO
Guardar la notificación pensando que ya habrá tiempo para reclamar.
Una valoración discutible puede defenderse. Un plazo perdido puede complicar seriamente esa defensa.
En Morín Hernández Abogados podemos examinar tu expediente de expropiación, revisar el justiprecio, preparar las alegaciones y estudiar la reclamación administrativa o judicial que corresponda.
Cuando la Administración expropia tu propiedad, lo importante no es reclamar cualquier cantidad: es defender, con pruebas y dentro de plazo, todo lo que legalmente te corresponde.
Consulta tu caso en Tenerife
Morín Hernández Abogados · C/ Calderón de la Barca, 2, Santa Cruz de Tenerife.
922 202 971 · WhatsApp 611 333 807 · morinhernandezabogados@gmail.com