La Ley de Vivienda ha recibido el visto bueno del Congreso de los Diputados para ser aprobada antes de las elecciones autonómicas y municipales del 28 de mayo próximo. Después de haber estado bloqueado en el Congreso durante más de un año, el Gobierno ha decidido acelerar el proceso en la última semana, en vísperas de las elecciones.
Aunque el texto del proyecto de ley podría sufrir modificaciones durante el resto de su tramitación parlamentaria, a continuación presentaremos los aspectos más importantes contemplados en la normativa.
Eliminación del IPC como índice de referencia para actualizar la renta anualmente
Desde marzo de 2022, los arrendadores está limitados a una actualización de renta no superior al 2%, lo que se extenderá hasta el 31 de diciembre de 2023. El Proyecto de Ley además establece que durante el año 2024 en los contratos de alquiler de viviendas que requieran actualización de renta, los grandes tenedores (personas físicas o jurídicas que sean dueñas de más de 10 propiedades residenciales o más de 1.500 m2 de área residencial construida, excluyendo garajes y trasteros) no podrán aumentar la renta en más de un 3%. En los casos en los que el arrendador no sea un gran tenedor, el aumento será el acordado por ambas partes y no podrá exceder del 3% en ausencia de un acuerdo.
Además con el objetivo de evitar incrementos desmesurados, se faculta al Instituto Nacional de Estadística para definir antes del 31 de diciembre de 2024, un nuevo índice de referencia que reemplazará al Índice de Precios al Consumo (IPC).
Zonas de mercado residencial tensionado: tope al alquiler
El Proyecto de Ley permite a las autoridades competentes en materia de vivienda declarar zonas de mercado residencial tensionado en caso de que se cumpla cualquiera de las siguientes dos condiciones:
- Si la carga media del coste de la hipoteca o del alquiler, incluyendo los gastos y suministros básicos, supera el 30% de los ingresos medios de los hogares en el presupuesto personal o de la unidad de convivencia;
- Si el precio de compra o alquiler de la vivienda ha aumentado en esa zona al menos 3 puntos por encima del Índice de Precios al Consumo (IPC) autonómico correspondiente en los últimos 5 años.El cumplimiento de cualquiera de estas condiciones no implicará automáticamente que la zona afectada sea considerada como una zona de mercado residencial tensionado, sino que la administración competente deberá declararla expresamente. La declaración inicial tendrá una vigencia de 3 años y podrá ser prorrogada anualmente.
La declaración de una zona tensionada implicará dos aspectos:
Modificar el régimen de prórrogas de los contratos de arrendamiento es uno de los cambios que propone el Proyecto de Ley. Este establece que, una vez finalizado el período de prórroga obligatoria o tácita, el inquilino podrá solicitar una prórroga extraordinaria por plazos anuales, con un límite máximo de 3 años, durante la cual se aplicarán las mismas condiciones del contrato vigente. El arrendador estará obligado a aceptar esta prórroga, a menos que se hayan pactado otros términos o que el propietario haya comunicado legalmente la necesidad de ocupar la vivienda para sí o para familiares y destinarla a vivienda habitual. Asimismo, también se permitirá la suscripción de un nuevo contrato con limitaciones de renta.
Otro de los cambios significativos que se proponen en el Proyecto de Ley es el establecimiento de límites al precio del alquiler en nuevos contratos.
Si el arrendador es un gran tenedor, es decir, una persona física o jurídica que posee más de 10 inmuebles de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial (excluyendo garajes y trasteros), el incremento del precio no podrá superar el 3%. En caso de que el arrendador no sea un gran tenedor, se permitirá el pacto libre entre las partes, aunque el incremento máximo será del 3%. Además, el Proyecto de Ley habilita al Instituto Nacional de Estadística para definir un nuevo índice de referencia que se aplicará, en lugar del IPC, con el objetivo de evitar incrementos desproporcionados.
Beneficios en el IRPF
La modificación en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) afectará a los propietarios de inmuebles personas físicas que obtengan rendimientos del capital inmobiliario por el arrendamiento de viviendas y que no realicen una actividad económica de arrendamiento.
Actualmente, estos propietarios disfrutan de una reducción del 60% en sus rendimientos netos positivos. Con el Proyecto de Ley, se establecen diferentes reducciones incrementadas en función de ciertos criterios, como la formalización de un nuevo contrato de arrendamiento con una renta inicial rebajada en más de un 5% o la realización de obras de rehabilitación en los 2 años anteriores a la celebración del contrato de arrendamiento.
Estas reducciones serán incompatibles entre sí, y se aplicarán en el siguiente orden:
- reducción incrementada del 90%,
- reducción incrementada del 70%
- reducción incrementada del 60%
- reducción general del 50%.
El contribuyente podrá aplicar la mayor de las reducciones que le corresponda, siempre que cumpla con las normas previstas en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) sobre incremento de rentas dentro de una zona de mercado residencial tensionado.
En cuanto a la entrada en vigor de estas medidas, se prevé que las reducciones incrementadas se apliquen por primera vez para los períodos impositivos iniciados a partir del 1 de enero de 2024, aunque podrán aplicarse para los contratos suscritos desde la entrada en vigor del Proyecto de Ley.
Recargos en el IBI
Esta sección se refiere a cambios en la normativa del Impuesto sobre Bienes Inmuebles que permiten a los Ayuntamientos imponer un recargo en el IBI de viviendas desocupadas. El proyecto de ley introduce algunas novedades, como la posibilidad de aumentar el recargo del 50% al 100% en el caso de viviendas desocupadas durante más de 3 años, y un aumento adicional del 50% (para un recargo total de hasta el 150%) si el titular tiene dos o más viviendas desocupadas en el mismo municipio.
Para estos efectos, se define una vivienda desocupada como aquella que permanece sin habitar de forma continua durante más de 2 años, a menos que existan razones justificadas como el traslado temporal por motivos laborales o las obras de rehabilitación en el inmueble. La declaración de desocupación del inmueble deberá realizarse mediante un procedimiento administrativo que incluirá una audiencia al contribuyente.
Aunque se espera que estas medidas entren en vigor al día siguiente de la publicación de la norma en el BOE, su aplicación efectiva dependerá de la declaración de desocupación del inmueble.
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