Accesión invertida: ¿puede el constructor quedarse con terreno ajeno?
La regla general en derecho es clara: lo que se construye en suelo ajeno, pertenece al dueño del suelo. Pero en algunos casos excepcionales, esta norma se invierte. Es lo que se conoce como accesión invertida.
¿Qué es la accesón invertida?
Se produce cuando una persona edifica parcialmente en su terreno y parcialmente, sin saberlo, en el del vecino. Si se cumplen ciertos requisitos, el dueño de la construcción puede quedarse con el terreno invadido, pagando su valor al realizar la accesión invertida.
Requisitos para aplicar la accesón invertida
- El edificio debe ser del constructor.
- La edificación debe ocupar parte del terreno propio y parte del ajeno.
- El edificio debe valer mucho más que el suelo invadido.
- Debe tratarse de una construcción indivisible.
- El constructor debe haber actuado de buena fe.
Si falta alguno de estos requisitos, no se puede aplicar la figura legal de la accesión invertida.
¿Y si la invasión es aérea, como con un balcón?
No se permite la accesón invertida. La jurisprudencia lo limita al suelo. En estos casos, el vecino puede exigir que se retire el elemento que invade su espacio aéreo.
Caso práctico: Manuel y Lucía
Manuel construyó un edificio que, por error de mediciones, invadió 30 m2 del solar de Lucía. El juez comprobó:
- La invasión fue parcial.
- El edificio era indivisible.
- Su valor (700.000 €) superaba con creces al del suelo invadido (15.000 €).
- Manuel actuó de buena fe.
❌ No se ordenó el derribo.
✅ Se aplicó la accesión invertida: Manuel pagó los 15.000 € a Lucía y se quedó con el terreno, haciendo efectiva la accesión invertida.
Conclusión
La accesión invertida es una excepción legal que evita injusticias cuando una edificación valiosa se realiza en parte sobre suelo ajeno sin intención dolosa. No es automática: requiere una valoración detallada de cada caso para que la accesión invertida sea aplicada correctamente.
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