Imagina que tienes una finca heredada de tus padres.
Un día recibes una notificación de la Administración:
Su terreno está afectado por un proyecto de interés público y va a ser expropiado.
Lo primero que piensas es:
—¿Pueden quitarme mi terreno?
Y después:
—¿Cuánto tienen que pagarme?
La Administración puede expropiar por las causas legalmente previstas de utilidad pública o interés social, pero debe seguir el procedimiento correspondiente y reconocer la indemnización que proceda.
1. ¿QUIÉN DECIDE CUÁNTO VALE TU TERRENO?
La indemnización por la expropiación se denomina justiprecio.
No es necesariamente el precio que tú pedirías si vendieras voluntariamente la finca.
Tampoco tiene que coincidir automáticamente con la primera valoración que presenta la Administración.
En el procedimiento que corresponda pueden intervenir valoraciones del propietario, de la Administración y del órgano competente para fijar el justiprecio, cuya decisión puede someterse a revisión judicial.
2. ¿CÓMO SE CALCULA EL VALOR DE UNA FINCA RÚSTICA?
En determinados supuestos de suelo rural se utiliza un sistema basado en la renta real o potencial de la explotación, conforme a las reglas legales aplicables.
Se examinan cuestiones como:
- La superficie del terreno.
- Su aprovechamiento agrícola.
- Los ingresos y costes de la explotación.
- La renta que puede generar.
- El tipo de capitalización.
- Los factores de localización que legalmente correspondan.
No existe una tarifa única por metro cuadrado para todas las fincas rústicas.
3. UN EJEMPLO PRÁCTICO.
Imagina una finca de 3.000 metros cuadrados.
La Administración la valora a 10 € por metro cuadrado.
El resultado sería:
3.000 m² × 10 € = 30.000 €.
Pero aquí viene lo importante:
¿De dónde salen esos 10 € por metro cuadrado?
¿Se ha estudiado correctamente la renta que puede producir la finca?
¿Se han aplicado los factores de localización procedentes?
¿Se ha medido bien la superficie?
Porque un error de 3 € por metro cuadrado en una finca de 3.000 metros supone 9.000 € de diferencia.
Y eso sin entrar todavía en otros bienes o derechos que puedan resultar indemnizables.
4. ¿Y SI VAN A CONSTRUIR UN POLÍGONO INDUSTRIAL O UNA CARRETERA?
No significa automáticamente que deban pagarte el terreno como si ya fuera suelo industrial o urbano.
Hay que comprobar su situación jurídica y urbanística en la fecha relevante para la valoración.
Una expectativa de que el terreno se urbanice en el futuro no equivale necesariamente a un derecho urbanístico indemnizable.
5. ¿SE PAGA ÚNICAMENTE EL SUELO?
No necesariamente.
Según las circunstancias, pueden existir otros conceptos indemnizables:
- Plantaciones y árboles.
- Instalaciones de riego.
- Construcciones y obras existentes.
- Determinados derechos afectados.
- Perjuicios legalmente indemnizables.
Pero cada concepto debe estar justificado y no puede cobrarse dos veces por el mismo valor.
6. ¿QUÉ ES EL PREMIO DE AFECCIÓN DEL 5 %?
Es un incremento legal vinculado a la privación forzosa de los bienes.
Se calcula sobre la base que establece la normativa, no indiscriminadamente sobre todos los conceptos, perjuicios e intereses.
Por ejemplo, si la base legalmente computable fuera de 30.000 €, el 5 % supondría 1.500 €.
Hay que comprobar siempre qué partidas forman parte de esa base y si procede aplicar el premio.
7. ¿QUÉ DEBES HACER ANTES DE ACEPTAR EL PRECIO?
Revisar la superficie que van a expropiar.
Comprobar la clasificación y situación del suelo.
Examinar cómo se ha calculado su valor.
Identificar las instalaciones y plantaciones afectadas.
Comprobar los conceptos indemnizables adicionales.
Revisar los plazos de respuesta.
En Morín Hernández Abogados podemos revisar la valoración de tu terreno, examinar el expediente de expropiación y estudiar si existen motivos para reclamar un justiprecio superior.
La diferencia entre una indemnización correcta y una insuficiente puede estar en un cálculo, una superficie mal medida o un concepto que nadie ha valorado.
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