Comprar una vivienda, un local o incluso una plaza de garaje suele transmitir una sensación de seguridad: si el Registro está limpio, el problema ha terminado. Pero no siempre es así.

Una reciente resolución del Tribunal Supremo ha dejado claro que una deuda fiscal del antiguo titular puede acabar afectando al nuevo propietario dependiendo del momento exacto en el que compró.

El caso era el de un comprador que adquirió un local cuando todavía figuraba una afección fiscal inscrita en el Registro. Años después, esa anotación desapareció y parecía que el riesgo había terminado. Sin embargo, Hacienda terminó reclamándole la deuda tributaria del anterior propietario.

La clave está en distinguir dos conceptos que suelen confundirse:

• La nota registral: es el aviso que aparece en el Registro y tiene un plazo limitado.
• La afección fiscal: es la garantía que queda vinculada al inmueble.

El Tribunal Supremo diferencia dos situaciones muy claras:

Si compras después de desaparecer la afección registral

Cuando el comprador adquiere el inmueble una vez desaparecida la advertencia registral, queda protegido y Hacienda no podrá exigirle esa deuda.

Si compras mientras la afección sigue vigente

Si el inmueble se adquiere mientras la carga todavía figura en el Registro, el comprador asume el riesgo, aunque esa anotación desaparezca más adelante.

El error más habitual es pensar: “queda poco para que caduque, ya desaparecerá sola”.

Ese cálculo puede acabar convirtiéndose en una reclamación económica años después.

Antes de firmar una compraventa conviene revisar la Nota Simple y comprobar si existe cualquier referencia a afecciones fiscales. Y, si aparece, valorar medidas de protección en escritura, como retener parte del precio hasta acreditar el pago de la deuda.

Porque una operación aparentemente segura puede esconder consecuencias patrimoniales importantes.

¿Vas a comprar una vivienda, local o cualquier inmueble y has detectado una afección fiscal o una carga que no entiendes?

Antes de firmar, conviene revisar la operación y valorar el riesgo real. Un error en este punto puede trasladar al comprador responsabilidades económicas que no esperaba asumir.

En Morín Hernández Abogados, en Santa Cruz de Tenerife, analizamos operaciones inmobiliarias y situaciones con riesgo fiscal para ayudarte a tomar decisiones con seguridad jurídica.

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PREGUNTAS FRECUENTES:

¿Puede Hacienda reclamarme una deuda del anterior propietario?

 Sí, en determinados supuestos vinculados a afecciones fiscales sobre el inmueble.

¿Si el Registro está limpio estoy protegido?

 Dependerá del momento en que se realizó la compra y de las cargas existentes entonces.

¿La afección fiscal desaparece automáticamente?

La anotación registral puede caducar, pero la situación jurídica debe analizarse caso por caso.

¿Cómo puedo protegerme al comprar?

Revisando la Nota Simple y adoptando medidas en la escritura si existen riesgos.

¿Esto afecta solo a viviendas?

 No. También puede afectar a locales, garajes u otros inmuebles.